Heeft de wereldwijde Corona crisis ook gevolgen voor de lokale woningmarkt?

Het valt niet te ontkennen. De gevolgen van de wereldwijde Covid-19 pandemie gaan ieder werelddeel, ieder land, iedere regio, iedere plaats en ieder individu in meer of mindere mate raken. Veel ondernemers die geen stip op de horizon zien, maken zich grote zorgen over het voortbestaan van hun onderneming. Voor horecabedrijven, beroepen waarbij fysiek contact onvermijdelijk is en veel detaillisten zijn het ook lastige tijden.
 

Ook wij als zelfstandig makelaars krijgen vaak te horen of wij het niet moeilijk hebben en of wij al te maken krijgen met een veranderende woningmarkt, dalende huizenprijzen en terugvallende verkopen en omzetten?

Natuurlijk merken wij ook de veranderende wereld om ons heen, wij zijn immers lokale ondernemers met aansluiting op een wereldwijde RE/MAX makelaarsorganisatie.

Banken crisis 2008 – 2016

Is de Corona crisis dezelfde crisis als de banken crisis? Nee, de banken crisis van 2008 tot 2016 was een ander soort crisis, met een financiële oorzaak. De begin omstandigheden waren toen ook anders.

Het betrof destijds immers een kopersmarkt. Er waren voor de banken crisis in 2008 meer woningen te koop dan dat er kopers voor waren. En het woningaanbod werd door de crisis ook groter. Gevolg was vaak dat de prijzen door de markt ( lees: door makelaars) van de woningen omlaag werden gebracht om de kopers voor een woning te interesseren. Omdat deze prijsaanpassingen werden opgevolgd door de concurrentie kwam de woningmarkt in een negatieve spiraal terecht.

Er is echter wel geleerd van deze crisis. Het risico dat huiseigenaren teveel onder water komen te staan is door de nieuwe hypotheek verstrekking normen aanzienlijk gedaald. Kopers kunnen ook niet meer worden over gecrediteerd door de normen die gesteld zijn door de Nederlands Bank (DNB) en de Autoriteit financiële markten (AFM).

Coronacrisis 2020

Thans hebben we echter te maken met een verkopersmarkt. Er zijn meer kopers op de markt dan dat er aan beschikbare woningen zijn. Het startpunt voor de naar alle waarschijnlijkheid aanstaande voorspelde economische crisis is dus wezenlijk anders.

Tuurlijk zullen er straks dan minder kijkers op een woning af komen. Maar wanneer het aantal kijkers van 25 nu per woning omlaag gaat naar bijvoorbeeld 12 kijkers straks, zijn dat er nog altijd 11 kandidaten teveel voor een woning die slechts aan 1 partij verkocht kan worden.

Belangrijk om te realiseren is dat 90% van de woningen die worden verkocht in ons gebied, worden verkocht aan partijen die echt een (andere-) woning nodig hebben. De overige 10% zijn luxe aankopen. Niet echt nodig om een andere woning aan te kopen, maar omdat de rente laag staat kopen die klanten een grotere of luxere woning aan dan ze in feite echt nodig hebben.

Er is, mede door het gebrek aan visie van de overheid, een tekort aan aanwas van nieuwe woningen.

Dit geldt zowel voor de huurwoningmarkt als mede de koopwoningmarkt. De schaarste zal dus nog wel even blijven.

En er is, normaals, veel geleerd van de banken crisis. De gekkigheid en ”het kan niet op mentaliteit” die vroeger op de hypotheekmarkt gold, is al een paar jaar gelukkig niet meer aan de orde. “Doe maar normaal” en “eigen geld meebrengen” is nu de norm.

Wat zal er nu met het prijsniveau van de woningen gebeuren?

Wanneer je objectief naar de vraag in de markt kijkt, verwachten wij voorlopig geen ingrijpende veranderingen in het prijsniveau voor de “normale” woningen. En stel het prijsniveau voor een specifieke woning in een wijk of straat zou iets lager komen te liggen is dat nog niet het begin van een negatieve spiraal omlaag.

Immers, je kan het ook omdraaien, de laatste tijd zijn er af en toe woningen verkocht voor (te) hoge prijzen. Dat is eigenlijk ook niet representatief voor de markt in het algemeen. Is niet normaal. Wij begrijpen echter de reacties van potentiele verkopers hierbij wel. Wanneer de buurman voor een prijs X wordt verkocht, dan moet de volgende woning in de straat minimaal ook X++ zijn, want dat is dan “de markt “. Wellicht dat de Coronacrisis die aanname iets zal afvlakken.

Het luxere segment zal naar onze mening wel enige effecten van een terugvallende vraag gaan merken. Immers, deze markt is gevoeliger voor inkomensdalingen en onzekere toekomstverwachtingen op het gebied van werk en inkomen.

Moet een woning altijd in waarde stijgen? Auto’s hebben dat toch ook niet?

Iets om mee rekening te houden. Moet een woning altijd een stijgende waarde hebben of mag deze waarde ook fluctueren door te dalen of te stijgen? Wanneer een auto wordt gekocht, heeft deze auto altijd te maken met bijvoorbeeld een dalende waarde.

Je koopt een woning niet voor de korte termijn, het is een plek om te leven, te werken, te slapen, te spelen, te eten, om te huilen en om samen lief te hebben. Kortom, een woning is iets persoonlijks. Wat is dan ook de waarde van een pand? Het gaat immers niet alleen om grond, wat stenen, hout en glas dat op een bepaalde manier bij elkaar is gebracht. Het is veel meer. Onroerend goed mag je ook omschrijven als “ontroerend goed” want emotie is van grotere invloed dan van te voren kan worden gedacht.

Ook mag een eigen woning wat kosten. Zeker wanneer de vergelijking wordt gemaakt met een huurwoning. Bij een huurwoning wordt geen eigen vermogen opgebouwd én de huurprijzen stijgen jaarlijks door indexering.

Omdat de hypotheek van een woning in de loop van maximaal 30 jaar volledig wordt afgebouwd, wordt te allen tijde een vermogens opbouw gerealiseerd welke nimmer met een huurwoning bereikt had kunnen worden.

Kortom, ondanks het gegeven dat de waarde van de woning ook in de loop van de tijd kan fluctueren, zolang de woning echter niet tussentijds op een lager niveau wordt verkocht, is er ook niets aan de hand en wordt er geen feitelijk verlies geleden.

Lees ook onze andere blogs.