Hoe werkt dat nu met de nieuwe regels voor starters en niet-starters in 2021?

Een bijzondere Prinsjesdag 2020!

Los van het feit dat er geen koninklijke rijtoer was, geen hoedjesparade en alles op 1,5 meter afstand plaatsvond, was het de afgelopen 3e dinsdag van september een bijzondere Prinsjesdag. Het kabinet heeft namelijk besloten dat er extra maatregelen moeten worden genomen om jongeren meer kans te geven op de woningmarkt. Een initiatief dat we natuurlijk toejuichen. Je zal immers maar starter zijn in de huidige woningmarkt!

Geen positief effect

In mijn blog van 6 augustus waarin ik schreef over starters op de woningmarkt, had ik namelijk reeds gepleit voor een regulering van de markt voor starters door de overheid. Helaas hebben ze mijn blog niet gelezen en komen ze met maatregelen die mijns inziens op de lange termijn totaal geen positief effect zullen hebben voor starters op de woningmarkt. 

Wat gaat er veranderen in 2021? 

In 2021 komen er 4 verschillende tariefklassen voor de berekening van de overdrachtsbelasting:

• 0 % voor jongeren tussen de 18 en 35 jaar wanneer een woning voor zelfbewoning wordt gekocht
• 1 % voor een stelletje, waarbij 1 van de partners tussen de 18 en 35 jaar is én wanneer een woning voor zelfbewoning wordt gekocht
• 2% voor iedereen boven de 35 jaar wanneer een woning voor zelfbewoning wordt gekocht
• 8% Voor iedereen die een woning als belegging koopt, dus niet voor zelfbewoning

Is het een startersregeling?

Nee, de regeling gaat verder dan een startersregeling. Het 0% tarief is een eenmalige vrijstelling die wordt gegeven aan jongeren tussen de 18 en 35 jaar. Dit hoeft dus niet per se een starter te zijn. Ook wanneer een jongere een volgende woningstap maakt mag deze gebruikmaken van de eenmalige vrijstelling bij de aanschaf van de volgende woning. Wanneer een stelletje een woning koopt waarvan één van de twee ouder is dan 35 jaar, kan er nog steeds gedeeltelijk gebruik worden gemaakt van de vrijstellingsregeling. Er wordt dan namelijk over de helft van de koopsom van de woning 0% overdrachtsbelasting gerekend en 2% overdrachtsbelasting over de andere helft. Totaal 1% dus. 

Worden beleggers benadeeld?

Ja. Het wordt voor beleggers duurder om een woning aan te schaffen die alleen bedoeld is om te verhuren. Het tarief gaat omhoog van 2% naar 8%. Dat is ook de gedachte van het kabinet. Wanneer je het voor beleggers duurder maakt om een woning te kopen, haken ze af omdat het rendement van de belegging immers lager zal worden. 

Maar gaat dit ook gebeuren? Haken beleggers straks inderdaad af?

Nee. In mijn beleving gaat dat niet gebeuren. Natuurlijk krijg je een korte reactie voor 1 januari 2021 (nog even snel een woning kopen) en na 1 januari 2021 (nog even wachten). Maar uiteindelijk zal die belegger toch weer de markt op gaan. Want ondanks een hogere overdrachtsbelasting zal het rendement op onroerend goed hoger zijn dan het rendement op een spaarrekening. Daarnaast zal een belegger gewoon de huur verhogen om de extra kosten, in dit geval de extra 6% overdrachtsbelasting, te dekken. 

Wat gaat er met het prijsniveau van woningen gebeuren wanneer de overdrachtsbelasting lager is?

Wanneer er meer vraag komt in de markt door jongeren tot 35 jaar wordt het huidig woningaanbod in principe alleen maar nog schaarser. De woningprijzen zullen in mijn beleving door deze extra vraag (meer jongeren kunnen immers een woning kopen) kunnen stijgen. Die 2% kostenbesparing voor jongeren zal dan snel als sneeuw voor de zon gaan verdwijnen.

Wat kan er dan wel effectief voor starters worden gedaan?

Dan kom ik weer terug op mijn blog van 6 augustus waarin ik schreef over starters op de woningmarkt, met mijn voorstel om na aankoop van een beleggingsobject, de woning verplicht voor de eerste 5 jaar voor het maximale sociale huurtarief te verhuren. Daarmee komen er meer starterswoningen op de markt omdat het rendement voor de beleggers dan aanzienlijk zal afnemen.  

Anderzijds krijgen we door deze verplichte huurprijs meer betaalbare huurwoningen op de markt voor de starters. Zij kunnen daardoor zo’n € 500,-- per maand aan huur besparen. Deze besparing van ca. € 6.000 per jaar x 5 jaar komt dan al snel uit op € 30.000,-- aan spaargeld die ze kunnen gebruiken voor hun eerste koopwoning. En als over 5 jaar de 0% vrijstelling dan ook nog van toepassing is, denk ik dat starters op een gezonde financiële basis hun eerste huis kunnen kopen. Deze is dan niet overgefinancierd en ondertussen zijn ze al fijn aan elkaar gewend geraakt voordat ze de grote stap maken.  

Net als wij vroeger….. Eerst samenwonen en huren, daarna pas kopen. 

Wilt u weten wie wij zijn en waar we voor staan, check hier onze 10 zekerheden.

Benieuwd naar mijn andere blogs?
Heeft de wereldwijde corona crisis gevolgen voor de lokale woningmarkt? 
Mag er tegen elkaar op worden geboden?
Je zal tegenwoordig maar een starter op de woningmarkt zijn!
Help! Ik mag maar 1x kijken zegt de makelaar!