Huis kopen & keuring

Koop nooit een woning zonder bouwkundige keuring!

In de huidige krappe woningmarkt komen kopers al snel voor de verleiding om een huis te kopen zonder bouwkundige keuring. Ze denken daarmee hun kansen op de woning te vergroten. Niet doen. U loopt daarmee een groot risico op onverwachte kostenposten na de koop. Onverantwoord. Daarom laten wij bij de verkoop van onze woningen ouder dan 10 jaar altijd eerst een onafhankelijke bouwkundige keuring uitvoeren zodat kopers en verkopers precies weten waar ze aan toe zijn. Het zou verplicht moeten worden.

Herstel, onderhoud en verbeteringen

Een bouwkundige keuring, uitgevoerd door een onafhankelijke bouwkundige, geeft een goede indruk van de onderhoudsstaat van een woning ouder dan 10 jaar. De bouwkundige keuring wordt samengevat in een bouwkundig rapport. Hierin wordt advies gegeven over kosten van herstelwerkzaamheden die per direct zouden moeten worden gedaan. Het rapport beschrijft ook onderhoud dat u binnen 1 tot 5 jaar kunt verwachten. En er worden extra verbeteringen geadviseerd en begroot. Deze 3 elementen komen samen tot een totaalbedrag dat in de rapportage is opgenomen.

Wat is een bouwkundige keuring?

Een bouwkundige keuring is altijd een visuele keuring. Dat wil zeggen dat de bouwkundige geen delen van de woning weghaalt om bijvoorbeeld in de muren te kijken. Of dat de oude kleren worden aangetrokken om een rondje onder de woning te gaan tijgeren. Wel zal de bouwkundige indien mogelijk in de kruipruimte kijken om er een indruk van te krijgen. Ook worden een aantal pannen op het dak omhoog geschoven om te kijken wat de staat van het dakbeschot is.

Punten bouwkundige keuring

De punten die in een goed bouwkundig rapport zouden moeten zijn beschreven zijn:

• Algemene indruk van de woning
• Constructie en trappen
• Daken, schoorsteen
• Dakkapellen en dakramen
• Goten
• Plafonds, wanden en kozijnen binnenzijde
• Gevels, kozijnen en beglazing buitenzijde
• Keuken, toilet en badkamer
• Verwarming en warm water
• Elektra en brandveiligheid
• Water en gas
• Ventilatie
• Kruipruimte en kelder
• Vloeren
• Afvoeren en riolering

Per onderdeel zal de bouwkundige zijn of haar constateringen aangeven en dit onderbouwen met foto’s. Bij elk onderdeel worden de herstelkosten aangegeven. Dit zijn “laat doen” herstelkosten. Vanzelfsprekend kunt u hierop besparen wanneer u zaken zelf kunt aanpakken of in uw omgeving vrienden, familie of kennissen daarvoor heeft. 


Waarom een bouwkundige keuring?

Wanneer u een woning gaat kopen zonder informatie over de onderhoudstoestand of bouwkundige gebreken van het object, loopt u grote financiële risico’s. Waarom zou u dat doen? De bouwkundige keuring is er namelijk speciaal voor ontwikkeld. Het is een rapportage om u te wijzen op mogelijke financiële consequenties. En dan is de keuze aan u om met deze informatie de woning wel of niet te kopen. U kunt de verwachte kosten ook meenemen in uw bieding. Met een bouwkundige keuring komt u in ieder geval minder snel voor verrassingen achteraf te staan!

Vanaf welk bouwjaar een bouwkundige keuring?

In principe is het verstandig om altijd een woning te laten keuren. Zelfs bij nieuwbouwwoningen kan er wat mis zijn. Maar ik zou u adviseren om woningen die ouder zijn dan 10 jaar altijd te laten keuren voordat u erop gaat bieden. Die woningen hebben immers geen nieuwbouwgarantie meer.

Geeft een keuring 100% zekerheid?

Een bouwkundige keuring geeft geen 100% zekerheid. Het blijft een visuele keuring en een inschatting van te verwachte kosten. Wel geeft het u een hele goede indicatie over de huidige onderhoudstoestand én toekomstige onderhoudszaken. Natuurlijk hebben we allemaal wel een handige vader of een bevriende oom die verstand van woningen hebben. Maar zij hebben toch niet dezelfde ervaring als een bouwkundige die de hele dag keuringen uitvoert. 
De keuringspecialist weet vaak ook precies de zwakke punten van een bepaald type woonhuis. Hij of zij heeft ook de juiste apparatuur voor vochtmetingen en elektracontroles bij zich en komt met camera’s en een ladder om hoger gelegen onderdelen van de woning te kunnen inspecteren.

Maak ik nog wel kans bij het bieden? 

Een verkopend makelaar zit hier toch niet op te wachten? Tja, daar heeft u een punt te pakken. U heeft als consument altijd het recht om een woning bouwkundig te laten keuren. Dat is gewoon een consumentenrecht. Maar vaak wordt u als aspirant koper direct of indirect door de verkopend makelaar onder druk gezet om een bieding te doen met hele scherpe voorwaarden. Afzien van een bouwkundige keuring wordt vaak als zo’n scherpe voorwaarde gezien. “U heeft dan een streepje voor ten opzichte van andere kandidaten”, wordt er dan tegen u gezegd. Wanneer u daar in mee gaat, loopt u dus een enorm financieel risico.

Loop geen onnodige risico’s

Het is verleidelijk om af te zien van een bouwkundige keuring om zo meer kans op de woning te maken. Toch adviseer ik om die risico’s niet te lopen. Wekelijks word ik door wildvreemde mensen gebeld die een woning bij een andere makelaar hebben gekocht met achteraf bezien gebreken aan de woning. Gebreken die bij een bouwkundige keuring vóóraf al aan het licht hadden kunnen komen. 

U heeft een onderzoeksplicht

Neemt u ook eens het volgende in overweging: waarom zou een verkopend makelaar liever zien dat er geen bouwkundige keuring wordt uitgevoerd? Juist! Mogelijk zijn er toch een aantal zichtbare gebreken die u over het hoofd ziet. Immers, u heeft een onderzoeksplicht. U koopt wat u ziet. Deze gebreken kunnen van invloed zijn op de te ontvangen prijs en opbrengst van de woning voor de verkoper. Makelaars vertellen dus niet altijd alles.

Hoe moet u bieden? 

Wilt u uw risico’s verlagen maar niet bij iedere bieding op een woning vooraf een bouwkundige keuring laten uitvoeren? Dan heb ik het volgende advies voor u. Een bieding bestaat altijd uit de volgende 3 onderdelen:

• Koopsom: de prijs die u wilt betalen 
• Aanvaarding: wanneer wilt u de sleuteloverdracht hebben?
• Voorwaarden, welke voorbehouden? Met betrekking tot de voorwaarden neemt u dan op:
  
  • Onder voorbehoud van financiering X percentage van de koopsom (bijvoorbeeld 100%, 85%, 50%, 0 %)
  • Onder voorbehoud van een conveniërende bouwkundige keuring 

Een conveniërende bouwkundige keuring houdt in dat u de koop kosteloos kunt ontbinden als er iets uit de bouwkundige keuring komt dat u niet aanstaat. Ongedaan maken dus. 

Ondergrens verwachte kosten

Vaak wordt er door een verkopende makelaar een ondergrens aan de uitslag van een bouwkundige keuring gesteld. Meestal is dat € 5.000,-- of € 10.000,--. U mag dan alleen ontbinden als er een hoger bedrag voor verwachte kosten uit de keuring komt. Ik vind dat een beetje flauw. Of je hebt als verkopend makelaar het zelfvertrouwen dat de woning oké is. Of je hebt dat niet en ga je grenzen stellen. Stel het belang van de consument voorop en neem gewoon “conveniërend“ op in de koopovereenkomst.

Snel laten keuren

Wanneer een verkopend makelaar aangeeft dat een bouwkundige keuring dan wel snel moet gebeuren, heeft de makelaar gelijk. Dit is gebruikelijk, immers de verkoper is gedurende deze periode in onzekerheid of de deal wel of niet door zal gaan. Die periode moet zo kort mogelijk worden gehouden. Meestal kunt u bij landelijk opererende bouwtechnische bureaus binnen 2 weken terecht voor een keuring.  

Standaard bij verkoop woning

Consumenten nemen onverantwoordelijke financiële risico’s. Zeker in een oververhitte woningmarkt is het hek helemaal van de dam. Ik vind dat de branche en de makelaars zelf dan het goede voorbeeld moeten geven. In mijn makelaardij hanteren we standaard een onafhankelijke bouwtechnische keuring bij de verkoop van woningen ouder dan 10 jaar. Iedere kijker krijgt bij mijn te koop staande woningen al bij de eerste bezichtiging een bouwkundige rapportage mee! Dat is helder en transparant. Het geeft direct een eerste goede indruk van de onderhoudstoestand en de daarmee gepaard gaande kostenposten. Maar ik blijk helaas een van de uitzonderingen te zijn.

Politiek, regel het!

Politiek, ligt hier wellicht een schone taak voor u? Net zoals het energielabel, zou ook de bouwtechnische keuring verplicht gesteld moeten worden! Dan zijn we pas echt consumentgericht bezig en voorkomen we dat kopers grote financiële risico’s lopen. Door een tekort aan informatie over de aan te schaffen woning en de druk van de oververhitte markt wordt een onverantwoorde beslissing al snel gemaakt. 

Ik heb het de vorige keer ook al gezegd, hoe langer ik in de makelaardij werkzaam ben (20 jaar, meer dan 1.200 verkochte woningen) hoe meer ongelijkheden, onrechtvaardigheden en problemen ik tegenkom voor consumenten in de huidige economie en de woningmarkt in het bijzonder. Op woningen bieden zonder dat je als koper goed bent geïnformeerd is daar ook zo’n voorbeeld van!! 

Wilt u weten wie wij zijn en waar we voor staan, check hier onze 10 zekerheden.

Benieuwd naar mijn andere blogs?

Heeft de wereldwijde corona crisis gevolgen voor de lokale woningmarkt?
Mag er tegen elkaar op worden geboden?
Je zal tegenwoordig maar een starter op de woningmarkt zijn!
Help! Ik mag maar 1x kijken zegt de makelaar
Hoe koop je een woning in deze markt?
Hoe werkt dat nu met de nieuwe regels voor starters en niet starters in  2021? 
Huizenmarkt en service
Bestaat er zoiets als makelaar Beun de Haas?
O jé! Krijgen we hier ook Amsterdamse toestanden?