Je zal nu maar een starter op de woningmarkt zijn!

Bent u een starter op de woningmarkt? Of kent u een jong iemand of een jong stelletje die een woning op de hectische woningmarkt van vandaag de dag zoeken? Dan herkent u de volgende uitspraak van hen wel: “We maken totaal geen kans!” En ik moet dat helaas onderschrijven. Dit probleem is niet alleen zichtbaar in de grote steden maar ook ook bij ons, in onze directe omgeving. Starters hebben het gewoon zeer zwaar op deze woningmarkt en de vooruitzichten worden er ook niet beter op.

Wat is het probleem?

De markt voor goedkopere woningen wordt meer en meer beheerst door bedrijven én particulieren die woningen kopen om deze hierna weer te verhuren. Doordat in de markt hoge huurbedragen worden betaald voor (tijdelijke) huurwoningen is het een lucratieve belegging voor velen. Zeker nu het rendement op spaargeld bij de bank nihil is.

Particuliere en zakelijke beleggers

Ik begrijp de particuliere belegger wel. Je zal toch iets moeten doen met het potje voor de oude dag dat met veel pijn en moeite bij elkaar is gespaard. Immers, door de geldontwaarding zie je de waarde van het spaargeld steeds verder slinken. Ook de zakelijke belegger begrijp ik. Er is veel vraag naar huurwoningen, zeker op de markt voor huisvesting van arbeidsmigranten. Deze doelgroep heeft ook woonruimte nodig en door de schaarste worden er grove huurbedragen doorbelast.

Hoger bieden

Omdat zowel de particuliere belegger als de zakelijke belegger niet of maar een deel van een aan te kopen woning hoeft te financieren, kunnen deze ook een hoger bedrag voor een woning bieden dan wellicht de werkelijke waarde van een woning. Een startend stelletje heeft zelf of met een beetje hulp van ouders een stukje eigen geld bij elkaar gebracht om de zogenaamde kosten koper te betalen (2% overdrachtsbelasting, notaris kosten en kadaster kosten). Dat is voor een woning van € 200.000,-- al snel zo’n € 6.000,-- . En starters hebben vaak niet de financiële middelen om qua biedingen de concurrentie aan te gaan met beleggende kopers. Immers wanneer hoger wordt geboden dan de marktwaarde* zal dat geldbedrag met eigen middelen gefinancierd moeten worden.

Zonder ontbindende voorwaarden

Ook kan een particuliere belegger of zakelijke investeerder een bieding uitbrengen met geen of bijna geen ontbindende voorwaarden. Dat impliceert voor een verkopende partij dat deze reeds binnen een paar dagen zekerheid heeft over het al dan niet definitief doorgaan van een deal, een transactie. Starters of startende stelletjes die een 100% hypotheek nodig hebben kunnen dat niet. Zij moeten altijd een bieding uitbrengen onder voorbehoud van financiering wat al snel 6 weken gaat duren.

Mijn pragmatische oplossing voor het probleem

Eigenlijk wil je alle partijen dienen. Je wilt de starter een reële kans geven op de woningmarkt. De (particuliere-) belegger wil je een kans op rendement op het spaargeld geven. En de zakelijke investeerder wil je ook een kans op woonruimte voor huurders bieden. De oplossing is in mijn opinie de volgende. Verplicht beleggers en zakelijke investeerders om woningen de eerste 5 jaar na aankoop tegen maximaal de sociale huurtarieven (voor 2020 € 737,-- indien boven de 23 jaar) aan te bieden. Daarmee bereik je dat het voor beleggers minder aantrekkelijker wordt om goedkope woningen aan te kopen. Ze zullen ook minder willen betalen voor woningen omdat het rendement immers lager zal worden. En met name dit effect zal positief uitwerken voor de starters in de markt. De concurrentie in de markt zal met zo’n dwingende maatregel namelijk minder worden.

Eerst huren, dan kopen

En ook niet onbelangrijk om te vermelden, de starter kan er nu ook voor kiezen om eerst een woning voor een normale huurprijs te huren. Het extra geld dat deze anders kwijt zou zijn aan een hoge huurprijs kan apart gezet worden om een startkapitaal op te bouwen voor een eigen woning. Net als vroeger. Toen ging je eerst (samen) huren en daarna pas kopen. Tegenwoordig is dat voor een starter of startend stelletje geen optie meer. Want er is gewoon niets betaalbaars te huur. Een simpele en in mijn ogen doeltreffende maatregel.

Waarom ziet de politiek deze oplossing niet?

Misschien zien ze zo’n oplossing wel, maar durft de landelijke én lokale politiek deze niet uit te voeren. De verplichting om de aangekochte woning eerst voor 5 jaar tegen een lage huurprijs te verhuren is geen populair standpunt en zeker geen populaire politieke keuze. Het zal kiezers kosten in verkiezingstijd en weinig draagvlak hebben.

In de bres voor de jeugd

Maar waarom springen we niet in de bres voor onze jeugd? We hebben bewezen in deze Corona-tijd dat we gezamenlijk ergens onze schouders onder kunnen zetten en impopulaire beslissingen durven te nemen. Ik zou zeggen ga daar even mee door. Dat is misschien wel eens goed. Even een soort reset voor Nederland en de toekomst op de woningmarkt voor de Nederlandse jeugd. Om echte veranderingen voor elkaar te krijgen moet je ook vergaande beslissingen durven te nemen.

Wat zal de toekomst brengen?

Ik zeg wel eens, hoe langer ik in de makelaardij werkzaam ben (20 jaar, meer dan 1.200 verkochte woningen) hoe meer ik naar de linkerkant van het politieke spectrum opschuif. Ik zie namelijk zoveel ongelijkheden, onrechtvaardigheden en problemen voor mensen in de economie en de woningmarkt in het bijzonder. De lastige positie en oneerlijke concurrentie voor starters is daar er één van. Ik ben namelijk vroeger ook een starter geweest. En ik moet zeggen, vroeger was het voor ons eenvoudiger dan tegenwoordig. Ik maak mij daar zorgen over.

Wilt u weten wie wij zijn en waar we voor staan, check hier onze 10 zekerheden.

Benieuwd naar mijn andere blogs?

Lees ook:
Heeft de wereldwijde corona crisis gevolgen voor de lokale woningmarkt?
Mag er tegen elkaar op worden geboden?
 

* Definitie van marktwaarde is: Het geschatte bedrag waartegen een vastgoed object tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing in een zakelijk transactie zou worden overgedragen op de waarde peildatum waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent (goed overwogen) en niet onder dwang zouden hebben gehandeld.