O, jee! Krijgen we hier ook Amsterdamse toestanden?

Wel als de makelaars door blijven gaan met kopers tegen elkaar op te laten bieden

U heeft het vast gemerkt. Ook in onze omgeving, buiten de Randstad, is het eerder regel dan uitzondering geworden dat er moet worden overboden om kans te maken op een woning. Wordt overbieden de nieuwe norm zoals in Amsterdam? Dan wordt het kopen van een huis vooral voor starters een onhaalbare situatie.

De meeste mensen hebben vertrouwen in het begrip “marktwerking”. Iemand mag toch bieden op een woning wat hij of zij wil? In principe kan ik daarin meegaan. Dat is fair. Echter, is het ook nog steeds fair wanneer de makelaar de bieder aan het pushen is om een hogere bieding er uit te halen?

Kosten koper zelf betalen

Wanneer je een starter bent kun je tegenwoordig 100% financieren en zal je de ‘kosten koper’ uit eigen middelen, spaargeld dus, moeten betalen. Dan praat je over ongeveer, pak ‘m beet, € 4.000,- voor de notariskosten, kadasterkosten en de kosten van een financieel adviseur. Bovenop deze kosten komt dan nog de overdrachtsbelasting van 0%, 1%, 2% of 8%. 

Overbieding niet in taxatierapport

Gelukkig voor jongeren onder de 35 jaar is, sinds 1 januari van dit jaar, de 2% overdrachtsbelasting voor de 1e koopwoning teruggebracht naar 0% overdrachtsbelasting. Dat scheelt dus. Maar wat nu wanneer je bijvoorbeeld € 15.000,-- boven de prijs moet bieden om kans te maken op de woning? Dat is dan een bedrag dat boven de waarde van de woning wordt geboden en dit bedrag zal niet in een taxatierapport als waarde worden opgenomen. In een taxatierapport wordt namelijk de ‘marktwaarde’ opgenomen.

Marktwaarde vs commerciële waarde

De definitie van marktwaarde is: “Het geschatte bedrag waartegen een vastgoedobject tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden overgedragen op de waardepeildatum waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent (goed overwogen) en niet onder dwang zouden hebben gehandeld.” Bij het opstellen van een taxatierapport wordt er naar het verleden gekeken: voor hoeveel zijn vergelijkbare objecten verkocht? En bij een commerciële prijs wordt er gekeken naar de toekomst: wat heeft iemand er voor over? 

Overbieden uit eigen zak

Wanneer een taxateur de marktwaarde opneemt in een taxatierapport én er wordt meer geboden op de woning dan is het gevolg dat de bank daar niet mee uit de voeten komt. De bank wil maximaal 100% van de waarde van de woning financieren om een reële zekerheid te hebben. Mocht de koper om wat voor reden dan ook de woning moeten verkopen, dan willen de bank niet dat er een kans bestaat op een restschuld. Dus elke euro die boven de marktwaarde wordt geboden, zal met spaargeld moeten worden gefinancierd. 

Jongeren kansloos

En daar gaat het dus mis. Jongeren hebben wellicht een stukje gespaard om de kosten koper te kunnen betalen, maar het lukt ze niet om te kunnen overbieden. Daarom zie je veel woningen verkocht worden aan doorstarters en beleggers. Doorstarters kunnen hoger bieden omdat ze overwaarde halen uit de verkoop van hun huidige woning. En beleggers kunnen hoger bieden omdat ze liggende gelden hebben en geen tot weinig financiering nodig hebben.

Fairplay?

Een bieding bestaat altijd uit 3 elementen: bedrag, aanvaardingstermijn en voorwaarden. De hoogte van het bedrag, de ultieme match van aanvaardingstermijn en de gunstigste voorwaarden bepalen samen met deze drie elementen uiteindelijk wat de definitieve deal wordt. Op zich een fair verhaal. Immers, het is wat een koper ervoor overheeft. En sommige gaan daar een stapje verder in. Alleen, wordt het spel wel fair gespeeld? Worden kopers via een sportieve marktwerking bij elkaar gebracht of krijgen ze een duwtje in de richting waar de makelaar naartoe wil? Bestaat er überhaupt in de makelaardij wel zoiets als fairplay?

De invloed van de makelaar

Een makelaar heeft een grote invloed op het proces van verkopen en aankopen van woningen.
 Hoe integer wil je als makelaar handelen? Ga je koste wat het kost voor de maximale deal? Het is immers een koud kunstje om consumenten tegen elkaar te laten opbieden.

Makelaar bepaalt overbieding

Ik hoor het veel uit de markt. Wildvreemde mensen die mij opbellen: meneer Van Wijk, mag dat wel? “De verkopende makelaar zegt dat het geen zin heeft om te bieden wanneer dat niet € 30.000,- boven de prijs is.” Opvallend is dat dit soort uitspraken van een makelaar altijd telefonisch worden gedaan en niet in een e-mail, sms of WhatsApp-berichtje. Die makelaar past wel op. Dan kan er namelijk zo een klacht tegen de makelaar worden ingediend bij de brancheverenigingen VBO, NVM of Vastgoedpro. Tip van mij: wanneer een makelaar begint te bellen, in plaats van schriftelijk communiceren, wees dan gewaarschuwd! Dit gaat niet op papier komen!

Bezichtigen op ‘reservelijst’

Wat ook veel voorkomt is dat makelaars selectief zijn in wie mag kijken én wie mag bieden op een woning. Vaak komt daar namelijk het eigenbelang om de hoek kijken. Het is opvallend om te zien hoe vaak een woning op internet wordt aangeboden waarbij in de tekst is opgenomen “bezichtigingen worden niet meer gedaan, u kunt op de reservelijst worden geplaatst”. Het is blijkbaar een nieuwe trend in de makelaardij aan het worden. Makelaars bepalen zelf of je mag kijken én of je mag bieden. Alles vanuit de gedachte om zo weinig mogelijk tijd aan een verkoop te besteden en zoveel mogelijk aan koppelverkoop te doen. En ook dat laatste staat natuurlijk ook niet op papier.

Koppelverkoop 

De definitie van koppelverkoop is: “Van koppelverkoop is sprake wanneer de leverancier de verkoop van een bepaald product afhankelijk stelt van de koop van een ander product. Het eerste product wordt het „koppelende” product genoemd, en het tweede het „gekoppelde” product.” Het is voor makelaars niet toegestaan, in verband met en uit hoofde van (economisch) machtsmisbruik om aan koppelverkoop te doen.

Vriendjespolitiek tussen makelaars

Echter, door de markt af te schermen, en de koper het gevoel te geven dat deze een voorrangspositie zal krijgen, zijn makelaars bezig om weer terug naar hun oude makelaarscultuur te gaan. Een cultuur waarbij je vroeger vriendje van de makelaar moest zijn om een woning te kunnen kopen. Vriendjespolitiek tussen makelaars onder elkaar komt hier ook om de hoek kijken. Het zal niet de laatste keer zijn dat makelaars onderling reeds uitgebrachte biedingen aan elkaar doorgeven. De ene keer reikt de verkopende makelaar aan de aankoopmakelaar deze voorkennis aan en de volgende keer krijgt die makelaar het voorkennisvoordeel weer retour van zijn collega.
 Anno 2021. Tja, het gebeurt echt.  

Verkoop aan geselecteerd publiek

Via makelaarsinitiatieven (op internet en FaceBook), met moderne namen als home- of “woningmatching” worden klanten gelokt en woningen alleen aangeboden aan diegenen die bij dit soort groepen zijn aangesloten. Lees: een groep waar makelaars extra geld aan kunnen verdienen. Geen transparantie, geen eerlijke kans, geen marktwerking. Gewoon als makelaar de kaarten voor de borst houden en alleen uitdelen aan een door de makelaar geselecteerd publiek.

Eigenbelang van makelaars

Tuurlijk, het mag, het kan, het is toegestaan om op deze wijze te handelen. Het valt allemaal precies binnen de kadertjes wanneer je er met een bepaalde blik naar wilt kijken. Het opereren in een grijs gebied, daar zijn makelaars goed in. Maar stap voor de grap eens een paar passen terug, neem wat afstand en kijk er eens met een ander oog naar. Zien we dan wat anders? Zien we het eigenbelang van de makelaars prevaleren? Zien we dan geen makelaars die de slimste van de klas willen zijn zonder respect voor klanten in het algemeen?

Beetje asociaal

Zo hard als we tussen 2008 en 2016 kopers nodig hadden om de markt op gang te houden, zo immoreel wordt er nu met dezelfde groep consumenten omgegaan. Het is toch wrang om te horen “je bent niet welkom bij mijn clubje”. Daar verder over doorredenerend, het is in mijn beleving zelfs een beetje asociaal. 

Oplossing: meer transparantie

Als we nu met elkaar afspreken om iedereen de gelegenheid te geven om een woning te bekijken, dan zijn we al een hele stap verder. Laat ook iedereen een eenmalige bieding uitbrengen. Dat is een transparante werkwijze en creëert op deze wijze een fairplay marktwerking. Bij mij is ook een aankoopmakelaar altijd van harte welkom om te kijken. Het moet ook normaal zijn om de consument te beschermen en zich te laten begeleiden door een aankoopmakelaar. 

Voorkom ‘Amsterdamse toestanden’

De praktijk is echter anders. Als aankoopmakelaar krijg je niet of nauwelijks de gelegenheid om namens je koper te kijken. Het lijkt ook wel of de makelaars juist willen voorkomen dat een consument wordt bijgestaan in het aankoopproces. Zo kan je de klant immers ook lekker onder druk zetten. En als we nu ook nog de koper niet schofferen met uitspraken als: ”u moet ruim boven de prijs bieden”, voorkomen we dat we hier op zeer korte termijn ook ‘Amsterdamse toestanden’ krijgen. Dan normaliseert de markt een beetje en krijgen starters  hierdoor ook automatisch meer kans.

Wat zal de toekomst brengen?

Ik heb het de vorige keer ook al gezegd: hoe langer ik in de makelaardij werkzaam ben (20 jaar, meer dan 1.200 verkochte woningen), hoe meer ongelijkheden, onrechtvaardigheden en problemen ik voor consumenten in de huidige economie en de woningmarkt in het bijzonder, tegenkom. Het willens en wetens afschermen van de markt ten behoeve van de makelaar zelf en het opdrijven van de prijs is daar ook één van. Ook gevoelige informatie uitwisselen tussen makelaars onderling is een blamage voor het vak. 

Wilt u weten wie wij zijn en waar we voor staan, check hier onze 10 zekerheden.

Benieuwd naar mijn andere blogs?

Staat de klant nog centraal tijdens de coronacrisis?
Heeft de wereldwijde corona crisis gevolgen voor de lokale woningmarkt?
Mag er tegen elkaar op worden geboden?
Je zal tegenwoordig maar een starter op de woningmarkt zijn!
Help! Ik mag maar 1x kijken zegt de makelaar
Hoe koop je een woning in deze markt?
Hoe werkt dat nu met de nieuwe regels voor starters en niet starters in  2021?
Huizenmarkt en service
Bestaat er zoiets als makelaar Beun de Haas?